Uw nieuwe woning is opgeleverd en jaren later blijkt er iets mis met het dak. Kunt u de aannemer dan nog aanspreken? Dat hangt mede af van de algemene voorwaarden die u met de aannemer bent overeengekomen. Op 25 september 2026 oordeelde de Hoge Raad over zo’n situatie.

Veel aannemers werken met de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 (AVA 2013). Daarin staat een korte termijn. Wie een gebrek pas na de onderhoudstermijn ontdekt, moet de aannemer binnen vijf jaar na afloop van die onderhoudstermijn dagvaarden. Is het gebrek ernstig, dan is dat tien jaar. Wie later komt, is te laat, ook als de aannemer in de tussentijd door u is aangeschreven.

• December 2014: een echtpaar sluit met een aannemer een overeenkomst voor de bouw van een vrijstaande woning. De AVA 2013 zijn van toepassing.
• 17 december 2015: de woning wordt opgeleverd. Er worden geen gebreken genoteerd.
• 17 januari 2016: de onderhoudstermijn loopt af.
• Januari en september 2018: het echtpaar klaagt over een losse gording en over stormschade aan het dak. Een derde constateert dat de dakconstructie niet goed is uitgevoerd. De aannemer inspecteert maar herstelt niet.
• 19 februari 2019: het echtpaar stelt de aannemer in gebreke voor gebreken aan het dak en de cementdekvloer.
• 5 maart 2021: het echtpaar dagvaardt de aannemer.

De rechtbank vond de dagvaarding te laat gelet op de vervaltermijn zoals opgenomen in de AVA 2013 en wees de vorderingen af. Het hof Amsterdam oordeelde anders. Volgens het hof is de vervaltermijn onredelijk bezwarend voor een consument. Het hof wees erop dat de wet de consument meer ruimte geeft. Daar hoeft u alleen binnen bekwame tijd te klagen en kunt u de verjaring stuiten. Volgens het hof moet u onder de vervaltermijn juist procederen, en kunt u de termijn niet stuiten. Gaat de termijn voorbij, dan is uw recht weg.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof, om drie redenen.

1. De uitleg van het hof klopt niet met de tekst. Het hof ging ervan uit dat na vijf jaar alle rechten verdwijnen. Dat is onbegrijpelijk gelet op de tekst van het beding en wat partijen hierover hebben aangevoerd. Het beding zegt alleen dat de rechtsvordering niet meer ontvankelijk is. U kunt na de termijn dus niet meer naar de rechter, maar het beding zegt niet dat uw recht daarmee helemaal verdwijnt.
2. Overleg met consumentenorganisaties telt mee. Het hof vond het niet relevant dat een vergelijkbaar beding ook voorkomt in voorwaarden die zijn opgesteld met consumentenorganisaties. Dat is onjuist. Volgens de Hoge Raad heeft dit gegeven wel betekenis bij de vraag of een beding oneerlijk is. In deze zaak wees de rechtbank op de consumentenvoorwaarden voor verbouwingen (COVO 2010), opgesteld met onder meer de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Ook daarin staat een vervaltermijn van vijf jaar.
3. De termijn van twee jaar is anders. Het hof beoordeelde ook de termijn van twee jaar (voor gebreken die tijdens de onderhoudstermijn zichtbaar worden) op dezelfde gronden. Die termijn kan volgens de tekst niet beginnen te lopen voordat het gebrek zichtbaar is. Dat verschil had het hof moeten motiveren.

De Hoge Raad zegt niet dat het beding eerlijk is. Hij zegt alleen dat het hof het niet goed heeft beoordeeld. Het hof Den Haag moet de zaak opnieuw behandelen. De uitkomst staat dus nog niet vast.

De advocaat-generaal, die de Hoge Raad vooraf adviseert, schreef in de conclusie dat zulke vervaltermijnen in de bouw heel gangbaar zijn. Een rechter die zo’n beding opzijschuift, moet dat zorgvuldig motiveren, omdat de gevolgen groot zijn. De advocaat-generaal sloot echter niet uit dat zulke termijnen tegenover consumenten toch oneerlijk zijn.

Bent u consument? Wacht niet af. Klaag zodra u een gebrek ziet, schriftelijk en met bewijs. Ga er niet van uit dat de termijn in de voorwaarden wel meevalt. Zorg dat u binnen de termijn van de voorwaarden kunt dagvaarden of laat u adviseren. Een ingebrekestelling stuit, volgens het hof, de vervaltermijn niet.

Bent u aannemer of ondernemer? Voorwaarden die in overleg met consumentenorganisaties zijn opgesteld, kunnen u helpen. Een zekerheid is het niet. De rechter toetst elk beding afzonderlijk.

Twijfelt u of een termijn in uw voorwaarden standhoudt? Neem contact op met mr. L.H.H. Verhoeven. Zij is bereikbaar op 013 542 0400 of via l.verhoeven@linssen-advocaten.nl