Grond is schaars in ons kikkerlandje. Ook de overheid heeft een steeds grotere behoefte aan grond. Voorbeelden zijn benodigde gronden voor grootschalige woningbouwlocaties of een nieuw defensieterrein. Het gebeurt daarbij geregeld dat de benodigde grond niet in eigendom is bij de overheid, maar bij de burger. De overheid heeft verschillende middelen om zich te mengen in de grondmarkt en de bewegingsvrijheid van burgers binnen die markt te beperken.

Het startpunt is vaak het vestigen van een zogenaamd voorkeursrecht. Deze valt als brief bij een burger op de mat en vaak staat erin dat een burger zich geen zorgen hoeft te maken. Er wijzigt namelijk niets, tenzij hij of zij de grond wil verkopen. U zou echter maar midden in een proces zitten tot het verkopen van het perceel in kwestie. De vragen die dan opkomen zijn: wat is een voorkeursrecht nu eigenlijk, wat zijn de gevolgen en waar moet u als burger op letten?

Het vestigen van een voorkeursrecht is een formeel besluit van de gemeenteraad, provinciale staten of de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In het besluit wordt op een locatie die door een omgevingsplan of een omgevingsvisie een bepaalde niet-agrarische functie is toegedeeld een voorkeursrecht vestigen, voor zover het feitelijke gebruik afwijkt van de toegedachte functie. Als u dus bijvoorbeeld eigenaar bent van een stuk grond met daarop een woning, en volgens het omgevingsplan ligt er een bedrijfsbestemming op, dan kan er een voorkeursrecht op worden gevestigd. Vaak wordt als reden voor het vestigen van het voorkeursrecht genoemd dat de overheid grondspeculatie en prijsopdrijvingen wil voorkomen.

Het vestigen van een voorkeursrecht houdt niet per direct een verplichting in tot het verkopen van de grond aan degene die het voorkeursrecht heeft gevestigd. Wel houdt een voorkeursrecht in dat een grondeigenaar, zodra deze de grond wil verkopen, deze het allereerst aan moet bieden aan degene die het voorkeursrecht heeft gevestigd.

Een voorkeursrecht beschikking wordt binnen vier dagen na bekendmaking ingeschreven in de openbare registers. Vanaf dat moment geldt dat zoals hiervoor beschreven een recht van eerste koop wordt gevestigd ten behoeve van de partij die het voorkeursrecht heeft gevestigd. Dit betekent in beginsel dat het verkopen van de grond aan een ander niet mogelijk is, zonder dat de partij die het voorkeursrecht heeft gevestigd van een aanbod afziet.

De vestiger van het voorkeursrecht moet binnen zes weken nadat de eigenaar de grond aanbiedt besluiten of ze bereid is om te onderhandelen om de grond te verkrijgen. Als zij hiervan afziet of niet tijdig reageert vervalt het voorkeursrecht. Wat volgt zijn onderhandelingen over de prijs. Indien partijen daar niet uitkomen, dan kan door de eigenaar bij de rechtbank verzocht worden om een oordeel over de geboden prijs te geven.

Als er in strijd met het voorkeursrecht de grond aan een derde wordt verkocht, niet zijnde de vestiger van het overgangsrecht, dan kan de vestiger van het overgangsrecht die koop nietig laten verklaren door de rechtbank. De verkoop heeft dan nooit bestaan.

Tegen het vestigen van een voorkeursrecht is het mogelijk om in bezwaar te gaan. Voor de kansrijkheid van een dergelijk bezwaar is met name van belang om te controleren of het omgevingsplan/omgevingsvisie daadwerkelijk een andere functie toekent dan het feitelijk gebruik wat plaatsvindt. Verder vervalt een voorkeursrecht als het niet binnen 4 dagen is ingeschreven in de openbare registers Ook dient nagegaan te worden of er al eerder een voorkeursrecht is gevestigd. Het mag immers niet binnen 2 jaar opnieuw worden gevestigd.

Verder zijn er ook uitzonderingen op een gevestigd voorkeursrecht die zijn genoemd in artikel 9.9 van de Omgevingswet. Zo hoeft het eigendom niet aangeboden te worden aan de vestiger van het voorkeursrecht bij verkoop aan de echtgenoot of geregistreerd partner, bloed of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad. Ook bij de verdeling van een gemeenschap of een uiterste wilsbeschikking hoeft het niet, en zo zijn er nog enkele uitzonderingen.

In het eerdergenoemde voorbeeld van een proces om de grond te verkopen is het ook relevant in welk stadium dat proces zit. Als er al een overeenkomst is gesloten en is ingeschreven in de openbare registers voordat het voorkeursrecht is gevestigd, dan hoeft het ook niet aan de vestiger te worden aangeboden, met de kanttekening dat levering dan wel binnen zes maanden plaats moet vinden. Tot slot is het ook mogelijk dat er om een uitzondering wordt gevraagd vanwege gewichtige redenen.

Wordt u geconfronteerd met een voorkeursrecht of heeft u daaraan gerelateerde vragen? Neem contact op met onze advocaat Daan Elings. Hij is bereikbaar via [email protected] of op 013 542 0400.