De Didam-arresten en verkoopplannen van overheidslichamen

In het Didam-arrest van 26 november 2021 oordeelde de Hoge Raad dat overheden bij de verkoop van onroerend goed geïnteresseerde partijen gelijk moeten behandelen. Welke verplichtingen gelden er nog meer voor de overheid na het tweede Didam-arrest? En wanneer speelt dit een rol? U leest het hier.

Eerste en tweede Didam-arrest

Het eerste Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) hield de gemoederen in de Nederlandse grond- en vastgoedwereld flink bezig. Naar uitgangspunt mogen overheden niet langer onderhands onroerende zaken verkopen zonder (potentiële) geïnteresseerden de kans te geven mee te dingen. Over de reikwijdte van dit arrest rezen nadien de nodige vragen.

Denk aan vragen of het arrest terugwerkende kracht heeft op overeenkomsten van vóór 26 november 2021 en de vraag wat de gevolgen zijn voor overeenkomsten die in strijd met het Didam-arrest gesloten zijn door overheidslichamen. Het tweede Didam-arrest van de Hoge Raad van 15 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1661) beantwoordde een aantal van die vragen.

Transactie onroerende zaken door de overheid: dit weten we nu

Inmiddels weten naar aanleiding van deze twee arresten dat:

een overheidslichaam derde partijen moet mee laten dingen bij een transactie aangaande een onroerende zaak;
dit anders kan zijn als het overheidslichaam op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria van mening is dat er maar één serieuze partij is voor de bewuste transactie. Dan kan volstaan worden met een tijdige openbare kennisgeving van het voornemen om de overeenkomst met die partij te sluiten en de motivatie daarachter;
de Didam-jurisprudentie terugwerkende kracht heeft, dus ook overeenkomsten van voor november 2021 worden erdoor geraakt;
een overeenkomst die in strijd met de Didam-jurisprudentie is gesloten, is in beginsel, niet nietig of vernietigbaar , én dus tussen de overheid en de contractspartij gewoon geldig;
het overheidslichaam dan wel onrechtmatig handelt jegens derde geïnteresseerden die onterecht gepasseerd zijn;
dat dit derden dan mogelijk recht geeft op een schadevergoeding;

Verder weten we naar aanleiding van (eerdere) lagere rechtspraak ook dat:

de Didam-jurisprudentie niet alleen geldt bij de verkoop van overheidsvastgoed, maar ook bij bijvoorbeeld grondruil of (erf)pacht, zie Rb. Noord-Holland 1 februari 2023 ECLI:NL:RBNHO:2023:739;
de regels ook gelden bij financieel zeer beperkte transacties, bijvoorbeeld snippergroen, zie Rb. Den Haag 17 november 2023 ECLI:NL:RBDHA:2023:17931;
ook transacties aangaande niet onroerende zaken eronder kunnen vallen, bijvoorbeeld de verkoop van aandelen in een visafslag, zie Rb. Zeeland-West-Brabant 17 oktober 2023 ECLI:NL:RBZWB:2023:7207;
in overeenkomsten waarbij een overheidslichaam koopt (in plaats van verkoopt) de Didam-jurisprudentie ook kan gelden, zie bijv. Rb. Den Haag 8 november 2023 ECLI:NL:RBDHA:2023:17895;
het overheidslichaam géén schijnconstructie mag optuigen om aan de eisen uit de Didam-jurisprudentie te voldoen, zie bijv. Rb. Noord-Nederland 24 maart 2025 ECLI:NL:RBNNE:2025:1084

De Didam-zaken hebben de afgelopen jaren de nodige pennen in beweging gebracht. Vanuit de wetenschap, advocatuur en beleidswereld is er veel over gezegd en geschreven. Er zijn zelfs partijen die zich inmiddels presenteren als ‘Didam-expert’ enzovoort. Dat laatste bent u inmiddels zelf ook als u al tot hier bent gekomen met het lezen van deze bijdrage.

Overheid maakt geregeld fouten bij verkopen

De papierstorm naar aanleiding van het tweede Didam-arrest lijkt inmiddels wat geluwd te zijn in de vakbladen en de sociale media. In de praktijk merkt ons kantoor helaas dat medio 2025 er nog steeds geregeld fouten gemaakt worden door overheidslichamen bij het (ver)kopen van overheidseigendommen, zoals percelen grond.

Mocht u daar als burger of ondernemer de dupe van dreigen te worden, meldt u dan snel bij Linssen cs advocaten. De termijnen om tegen dergelijk overheidshandelen op te komen zijn namelijk zeer kort!

En als u te laat bent om een transactie tegen te houden, dan staan wij nog steeds voor u klaar. We kunnen dan in ieder geval voor u een passende schadevergoeding claimen bij de betreffende overheidsinstantie.