Als verhuurder wilt u het niet meemaken:  illegale activiteiten in uw pand of illegale onderhuur door uw huurder. Soms komt u er pas achter als de gemeente een brief stuurt. Wie is er dan verantwoordelijk voor deze situatie? En wat kunt u als verhuurder doen om dit te voorkomen of dit zo snel mogelijk op te lossen? U leest het in dit artikel.

Rotte appels op de huurmarkt

Als verhuurder van een pand, weet u niet altijd precies wat er onder uw dak gebeurt. Dat is meestal geen probleem. De meeste huurders zijn blij dat ze een plek hebben om te wonen of te werken en veroorzaken geen problemen. Helaas zijn er ook op de huurmarkt rotte appels te vinden. Huurders die uw pand illegaal onderverhuren of uw pand gebruiken voor criminele activiteiten. 

Het is goed denkbaar dat u hiervan niet op de hoogte bent en dat u wordt verrast door een aanschrijving van bijvoorbeeld de gemeente. De gemeente zal u als verhuurder benaderen als toezichthouders verdachte activiteiten signaleren in of bij uw pand. Bijvoorbeeld een huurder die altijd netjes betaalt, maar uw pand gebruikt voor het kweken van hennep of zich schuldig maakt aan illegale onderhuur aan mensen die u nog nooit heeft ontmoet. 

Het is erg vervelend als dit u overkomt. Soms wordt u zelfs als verhuurder beboet hiervoor. Gelukkig kunt u problemen voorkomen met duidelijke bepalingen in de huurovereenkomst. Daarnaast zijn er bepalingen in de wet die u als verhuurder beschermen tegen huurders die illegaal handelen. 

Voorbeeld: 

Een verhuurder verhuurt al enkele jaren een woning aan dezelfde huurder. De verhuurder heeft goed contact met de huurder en houdt zich geïnformeerd over het verhuurde. De verhuurder ontvangt opeens (nietsvermoedend) een brief van de gemeente, waaruit blijkt dat er overtredingen zijn vastgesteld in de verhuurde woning. Het appartement blijkt illegaal te worden onderverhuurd en er is sprake van illegale activiteiten, zoals het kweken van hennep, gokken, prostitutie en drugshandel. 

Bestuursrecht of civiel recht?

Illegale activiteiten in uw pand vragen meestal om civielrechtelijk én  bestuursrechtelijk actie. 

1. U voert een civielrechtelijke procedure, omdat u juridische stappen wilt ondernemen tegen de huurder. 
2. De bestuursrechtelijke procedure voert u om te voorkomen dat u als verhuurder verantwoordelijk wordt gehouden voor de acties van uw huurder en daardoor een boete krijgt.

Hieronder leg ik uit wat uw rechtspositie is binnen beide rechtsgebieden. 

1: Civiel recht 

Als u op de hoogte raakt van overtredingen in uw verhuurde pand, al dan niet na een schrijven van de gemeente op dat punt, kunt en moet u jegens de huurder juridische stappen ondernemen. Welke dat zijn verschilt per situatie, maar meestal start de verhuurder met het beëindigen van de huurovereenkomst. 

Opzeggen huurovereenkomst bij illegale activiteiten huurder

Wanneer een huurder in strijd handelt met meerdere wettelijke en contractuele bepalingen, heeft u als verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen of te ontbinden. De huurder moet het pand dan verlaten en u kunt schade op de huurder verhalen.

Zo is de huurder in elk geval verplicht om zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW). Ook mag hij het gehuurde slechts gebruiken zoals is overeengekomen (art. 7:214 BW), dat is veelal als woonhuis én dus niet als, bijvoorbeeld, commerciële (illegale) seksinrichting. Ook mag een huurder  het gehuurde niet zonder toestemming in gebruik geven of onderverhuren aan derden (art. 7:244 BW). Daaronder valt ook het verhuren van de woning via platforms als Airbnb of Booking.com. 

Door het illegaal onderverhuren en/of illegale activiteiten van de gehuurde woning, worden voorgenoemde verplichtingen geschonden. Dat de huurder mogelijk zelf hierbij geen rol had of hiervan niet wist, maakt het voorgaande niet anders. De huurder is namelijk ex art. 7:219 BW ook verantwoordelijk voor gedragingen van derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. 

Relevante uitspraken vindt u hier: 

• Rechtbank Rotterdam 8 juni 2023,
  ECLI:NL:RBROT:2023:4828 
• Rechtbank Overijssel 2 februari 2024,
  ECLI:NL:RBOVE:2024:592) 

2: Bestuursrecht 

Binnen het bestuursrecht kunnen de huurder én de verhuurder door de gemeente worden aangeschreven na geconstateerde overtredingen. Als verhuurder kunt u in de volgende situaties terecht komen bij illegale activiteiten in uw pand:  

De gemeente dreigt met een boete als de activiteiten niet beëindigd worden

De gemeente eist een boete wanneer de illegale activiteiten niet gestaakt worden (een voornemen tot een last onder dwangsom). U heeft in dat geval de mogelijkheid om binnen veertien dagen uw zienswijze te geven. Dit kan zowel schriftelijk als mondeling.  Dat is belangrijk om te doen, zodat u uw verhaal kan vertellen en boetes kan voorkomen.

U wordt aangemerkt als overtreder

Als eigenaar van het verhuurde pand, kunt u worden aangemerkt als overtreder als u onvoldoende invulling gaf aan wat van u als verhuurder wordt verwacht. Met andere woorden: u zou moeten weten wat er zich in uw pand afspeelt. 

De overtreding houdt namelijk direct verband met de wijze waarop uw pand wordt gebruikt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor bijvoorbeeld illegale activiteiten in het verhuurde pand moet u aannemelijk maken dat u niet wist en niet kon weten dat het pand op die manier werd gebruikt.

Als u desondanks toch beboet wordt, kunt u daar vervolgens bezwaar tegen maken.

Relevante uitspraken vindt u hier: 

• Rechtbank Zeeland-West-Brabant 1 juli 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:4465
• Rechtbank Zeeland-West-Brabant 2 juli 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:4510

Illegale activiteiten in uw pand: wat kunt u doen?

Vooraf: zorg voor duidelijke bepalingen in de huurovereenkomst

Het is belangrijk om duidelijke bepalingen op te nemen in de huurovereenkomst over het gebruik van de woning, waaronder in ieder geval een verbod tot onderhuur. 

Houd actief toezicht

Daarnaast is het verstandig om actief toezicht te houden op het verhuurde door bijvoorbeeld fysieke controles uit te voeren en hiervan een korte notitie te maken. Als verhuurder mag u niet zomaar het pand betreden in verband met de privacy van de huurder. Het advies is daarom om eerst aan te bellen of een afspraak te maken met de huurder.

Reageer tijdig op de communicatie van de gemeente

De aanschrijvingen van de gemeente hebben hebben vaak een strikte deadline. Als u te laat reageert, loopt u het risico op boetes of procedures tegen u als verhuurder. 

Voorkom fouten in de procedure

Laat u door een advocaat adviseren over de juridische mogelijkheden, want een fout is zo gemaakt.

Wilt u meer weten over de juridische gevolgen van illegale activiteiten in uw pand?

Stel uw vraag aan Jurgen Braspenning. U bereikt hem via telefoon (013 542 0400) of via e-mail: j.braspenning@linssen-advocaten.nl (Jurgen).