Een groot deel van de Nederlandse landbouwgrond wordt niet door de eigenaar zelf gebruikt. De meeste eigenaars verpachten het land via een schriftelijke pachtovereenkomst. Anderen maken mondelinge afspraken over pacht met de gebruiker. Zijn die mondelinge afspraken wel rechtsgeldig? U leest het in deze blog.

13,5% van de Nederlandse landbouwgrond wordt gebruikt zonder schriftelijke afspraken tussen eigenaar en gebruiker

Uit de landbouwtellingsgegevens van het CBS blijkt dat het areaal landbouwgrond in Nederland ruim 1,8 miljoen hectare bedraagt. Daarvan wordt 57,5% door de eigenaar gebruikt, 26,8% wordt gebruikt op basis van pacht, 2,2% betreft erfpacht en 13,5% overig gebruik. Deze restcategorie bestaat voor een belangrijk deel uit gebruiksafspraken tussen partijen die veelal mondeling zijn gemaakt en die zij officieel niet als pacht hebben geregistreerd, maar die in werkelijkheid wel als pachtovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.

Dat geldt in mindere mate ook voor hoeves en stallencomplexen. Als er  nakomingsgeschillen zijn of discussies ontstaan tussen partijen over de vraag of hun mondelinge rechtsverhouding wel of niet als pacht moet worden gekwalificeerd, kunnen zij bij de pachtkamer van de rechtbank verschillende vorderingen instellen. In deze bijdrage zal ik die in het kort bespreken.

Zijn mondelinge pachtovereenkomsten rechtsgeldig of niet?

Ja, mondelinge pachtovereenkomsten zijn rechtsgeldig, maar ze kunnen nadelig uitpakken, vooral voor de verpachter.

De artikelen 7:317 en 7:318 Burgerlijk Wetboek schrijven voor dat pachtovereenkomsten schriftelijk moeten worden aangegaan en door de grondkamer moeten worden goedgekeurd. Dit betekent echter niet dat mondelinge pachtovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn. Mondelinge pachtovereenkomsten zijn wel degelijk rechtsgeldig, met dien verstande dat artikel 7:322 Burgerlijk Wetboek aan het ontbreken van schriftelijkheid en goedkeuring sancties verbindt.

Sancties bij een mondelinge pachtovereenkomst

Zolang een pachtovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd en niet door de grondkamer is goedgekeurd:

• Geldt de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd;
• Kan de verpachter geen betaling van de pachtpenningen afdwingen;
• Kan de overeenkomst niet door partijen worden opgezegd.

Mondelinge afspraken vastleggen

Artikel 7:317 Burgerlijk Wetboek voorziet in een vastleggingsprocedure. Als een pachtovereenkomst niet schriftelijk is aangegaan en tussen partijen discussies bestaan over de inhoud van de tussen hen gemaakte afspraken, kan de partij met het grootste belang de schriftelijke vastlegging daarvan vorderen bij de pachtkamer. Vaak is dat de verpachter. Een verpachter die de mondelinge pachtovereenkomst wil opzeggen of de betaling van mondeling overeengekomen pachtpenningen wil afdwingen, zal eerst bij de pachtkamer de schriftelijke vastlegging moeten vorderen en de overeenkomst daarna ter goedkeuring naar de grondkamer moeten sturen.

Soms is het de pachter die de vastleggingsprocedure start. Het kan bijvoorbeeld zijn dat hij voor de toekomst meer juridische zekerheid wil over zijn pachtrechtelijke positie in het kader van een bedrijfsopvolging door zijn kinderen. Het kan ook gebeuren dat de mondelinge verpachter het recht in eigen hand neemt en de pachter het gebruik van het pachtobject ontzegt door het zelf in gebruik te nemen of aan een ander in gebruik te geven. In zo’n situatie kan de pachter zijn pachtrechten alsnog veilig stellen door de schriftelijke vastlegging van de mondelinge pacht te vorderen.

Pachtkamer beslist of er sprake is van pacht

Als de rechtsverhouding tussen partijen naar het oordeel van de pachtkamer niet als pacht kan worden gekwalificeerd, wijst zij de gevorderde vastlegging af. Als naar haar oordeel wel sprake is van pacht, legt zij de pachtovereenkomst in haar vonnis vast met een omschrijving van hetgeen partijen zijn overeengekomen.

Grondkamer stemt de afspraken af op de wet

Na de schriftelijke vastlegging door de pachtkamer moet de pachtovereenkomst nog ter goedkeuring naar de grondkamer worden gestuurd. Voor zover bepaalde pachtafspraken niet geheel in overeenstemming zijn met de wet stemt de grondkamer die, waar mogelijk, alsnog af op de wet. Zo zal bijvoorbeeld een afgesproken duur voor onbepaalde tijd worden getransformeerd tot een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van zes jaren en zal een wettelijk te hoge pachtprijs worden gereduceerd tot de hoogst toelaatbare pachtprijs conform het Pachtprijzenbesluit.

Negatieve verklaring voor recht

In geval van discussie of twijfel tussen partijen over hun rechtsverhouding kan het voorkomen dat de ene partij (meestal de pachter) van mening is dat sprake is van een pachtovereenkomst, terwijl de andere partij (meestal de verpachter) zich op het standpunt stelt dat geen sprake is van een pachtovereenkomst. Laatstgenoemde partij kan recht en belang hebben bij een verklaring voor recht dat de rechtsverhouding tussen partijen niet als pacht kan worden gekwalificeerd. Een sprekend voorbeeld van zo’n “negatieve verklaring voor recht” is de zaak die uitmondde in de uitspraak van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2016 (TvAR 2016/5856).

Aan de orde was een hoeve, waarvan een deel door vader en moeder in gebruik was gegeven aan hun zoon die daar paarden fokte. Na het overlijden van vader en moeder ontstond er een geschil tussen de zoon en diens zus over de vraag of destijds tussen ouders en zoon een rechtsgeldige pachtovereenkomst was gesloten. De dochter vorderde een verklaring voor recht dat er tussen partijen geen pachtovereenkomst tot stand was gekomen. Zij voerde daartoe aan dat het gebruik van landbouwgrond ten behoeve van een bedrijfsmatige paardenfokkerij onder omstandigheden weliswaar als pacht kan worden gekwalificeerd, maar dat daarvan bij haar broer geen sprake was, omdat zijn paardenfokkerij slechts hobbymatig werd geëxploiteerd. Zowel de pachtkamer van de rechtbank als in hoger beroep de pachtkamer van het gerechtshof stelde vast dat de paardenfokkerij van de zoon niet voldeed aan de wettelijke eis van bedrijfsmatige landbouw. Gebleken was dat het economische oogmerk van de fokkerij van ondergeschikte betekenis was en dat de gerealiseerde opbrengsten zeer marginaal waren.

Er volgde een negatieve verklaring voor recht dat destijds geen pachtovereenkomst tussen ouders en zoon tot stand was gekomen.

Ontbinding

Zoals gezegd, kan een mondelinge pachtovereenkomst niet door partijen worden opgezegd zolang deze niet schriftelijk is vastgelegd en niet door de grondkamer is goedgekeurd. In de praktijk is dat opzegverbod met name voor de verpachter een probleem, temeer omdat hij evenmin ontbinding van de pachtovereenkomst kan vorderen wegens wanbetaling aan de zijde van de pachter. Immers, zolang de pachtovereenkomst niet is goedgekeurd, zijn de pachtpenningen niet opeisbaar zodat de pachter evenmin wanbetaling kan worden verweten.

In twee situaties kan de verpachter het opzegverbod echter omzeilen en toch aansturen op een voortijdige beëindiging van de pacht zonder eerst de wettelijke vastleggings- en goedkeuringsprocedure volledig te hebben doorlopen.

1: Pachter is verplicht object bedrijfsmatig te gebruiken

Uit de wet en rechtspraak volgt dat een pachter verplicht is een pachtobject aan te wenden voor de bedrijfsmatige uitoefening van landbouw, waarbij een complex van economische activiteiten wordt ontplooid gericht op winst. Deze verplichting geldt ook in mondelinge pachtverhoudingen. Als een mondelinge pachter niet voldoet aan de wettelijke eis van bedrijfsmatigheid, zoals in het hierboven genoemde voorbeeld van de hobbymatige paardenfokker, is dat een tekortkoming in de nakoming van de mondelinge pachtovereenkomst in de zin van artikel 7:376 Burgerlijk Wetboek op grond waarvan de pachtkamer de ontbinding van de mondelinge pachtovereenkomst kan uitspreken.

2: Pachter mag het object niet in gebruik geven aan derden

Hetzelfde geldt voor de wettelijke verplichting van de pachter om het pachtobject zelf te bewerken, beheren en betelen in combinatie met het verbod om het pachtobject aan derden in gebruik te geven. Indien en voor zover een mondelinge pachter in strijd met deze wettelijke verplichtingen handelt, gedraagt hij zich niet als een “goed pachter” in de zin van artikel 7:347 Burgerlijk Wetboek op grond waarvan de pachtkamer de ontbinding van de mondelinge pachtovereenkomst kan uitspreken.

Opmerkelijk dat er nog steeds mondelinge pachtovereenkomsten zijn

Het niet schriftelijk vastleggen en niet ter goedkeuring naar de grondkamer zenden van mondelinge pachtafspraken kunnen met name voor de verpachter verstrekkende nadelige consequenties hebben.

Zolang de pacht niet schriftelijk is vastgelegd en niet door de grondkamer is goedgekeurd, kan de verpachter geen betaling van de pachtpenningen afdwingen en heeft hij beperkte mogelijkheden tot beëindiging van de pacht. Tegen deze achtergrond is het des te opmerkelijker dat in Nederland jaarlijks nog steeds vele duizenden hectares landbouwgrond en tientallen hoeves en stallencomplexen op mondelinge basis worden verpacht.

Meer weten over mondelinge afspraken over pacht?

Stel uw vraag aan onze specialist in agrarisch recht, Hans Menu. U bereikt hem via 013-5420400 of [email protected].