De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), in werking getreden op 1 januari 2024, heeft het civiel bouwrecht ingrijpend gewijzigd. De wet beoogt de bouwkwaliteit te verhogen en de positie van de opdrachtgever te versterken, met name door aanpassing van de aansprakelijkheidsregeling voor aannemers na oplevering van bouwwerken.

De kern van de wijziging is dat de aannemer bij aanneming van bouwwerken aansprakelijk blijft voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan hem zijn toe te rekenen. Dit is een breuk met de oude regeling, waarbij de aannemer na oplevering slechts aansprakelijk was voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken (art. 7:758 lid 3 BW). De nieuwe regeling is van semidwingend recht: voor consumenten kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor professionele opdrachtgevers alleen bij uitdrukkelijke en schriftelijke afwijking in de overeenkomst. (1)

Het toepassingsbereik van art. 7:758 lid 4 BW is beperkt tot ‘bouwwerken’. De wetgever heeft nagelaten dit begrip duidelijk te definiëren. Volgens het IBR-rapport van 9 april 2025 moet het begrip ‘bouwwerk’ in het BW ruimer worden uitgelegd dan in omgevingsrechtelijke zin. Dit betekent dat naast bouwwerken in de zin van de Omgevingswet ook andere werken in de bouwsector hieronder kunnen vallen, zoals infrastructuur en waterwerken. (2)

Afwijking van de nieuwe aansprakelijkheidsregeling is slechts mogelijk onder strikte voorwaarden. Voor consumenten is afwijking ten nadele van de opdrachtgever uitgesloten. Voor professionele opdrachtgevers kan alleen worden afgeweken als dit uitdrukkelijk en schriftelijk in de overeenkomst is opgenomen. Een verwijzing in algemene voorwaarden is onvoldoende. Partijen kunnen ook expliciet overeenkomen dat geen sprake is van een bouwwerk, waarmee de regeling buiten toepassing blijft. (3)

Op grond van het overgangsrecht zijn de wijzigingen van artikel 7:758 lid 4 BW (verborgen gebrekenregeling) niet van toepassing op overeenkomsten welke vóór 1 januari 2024 zijn gesloten. (4)

Tot op heden is er geen gepubliceerde rechtspraak van rechtbanken of gerechtshoven over de toepassing van art. 7:758 lid 4 BW na invoering van de Wkb. De literatuur verwacht dat de komende jaren jurisprudentie zal ontstaan, met name over de afbakening van het begrip ‘bouwwerk’ en de reikwijdte van de nieuwe aansprakelijkheidsregeling. (5)

De nieuwe regeling leidt tot een zwaardere aansprakelijkheid voor aannemers na oplevering. De aannemer dient zorgvuldig te zijn in het opleverdossier en de waarschuwingsplicht. In afwachting van rechtspraak wordt geadviseerd om in overeenkomsten expliciet te bepalen of sprake is van een bouwwerk en of van de wettelijke regeling wordt afgeweken. Dit voorkomt onzekerheid en discussie achteraf. (6)

Conclusie

De Wkb heeft de aansprakelijkheidspositie van de aannemer na oplevering aanzienlijk verzwaard. De exacte reikwijdte van het begrip ‘bouwwerk’ en de praktische toepassing van de nieuwe regeling zullen de komende jaren verder worden ingevuld door de rechtspraak.

Tot die tijd is het van belang om contractueel duidelijkheid te scheppen. Vanzelfsprekend kunnen wij u hierin van bijstand voorzien. Neem contact met ons op om uw mogelijkheden te bespreken. Savannah Strauven is bereikbaar op 013-5420400 of stuur een e-mail naar [email protected].

Voetnoten

1. BR 2025/61; TBR 2024/1; BR 2023/51;

2. IBR-rapport 2025, p. 23-27; BR 2025/61; BR 2023/51;

3. BR 2025/61; TBR 2024/1;

4. Rb. Rotterdam 17 juli 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:7098 , RvA, 23 februari 2024, 37612;

5. BR 2025/61; TBR 2024/1; IBR-rapport 2025; BR 2023/51; MvV 2023/5;

6. BR 2025/61; BR 2023/51.