Twee jaar geleden schreef ik een artikel over tijdelijke flexwoningen, waarbij ik met name uiteenzet waarom gemeenten voor tijdelijke flexwoningen kiezen en welke problemen daarbij kunnen ontstaan. Ten tijde van het schrijven van het artikel stonden (grootschalige) flexwoningen nog in de kinderschoenen, en waren er op dat moment ook nog maar weinig procedures over gevoerd.

Inmiddels zijn we twee jaar verder en als de balans opgemaakt wordt, dan is de conclusie dat er bij het realiseren van flexwoningen toch nog het nodige misgaat, en zelfs als de vergunning er eenmaal is, ze niet altijd gebouwd/in gebruik kunnen worden genomen.

In alle zaken waar ik bij betrokken ben gaat het al steevast mis in de communicatie tussen overheid en burgers voordat de zaak überhaupt bij ons kantoor komt. De plannen worden namelijk aan de omgeving gepresenteerd als het ontwerp al zo goed als klaar is (men heeft dan immers al een traject met de projectontwikkelaar achter de rug), en ruimte voor echte aanpassingen (zoals het aantal woningen) is er dan niet meer. Kleinere aanpassingen, zoals de invulling van het groen, zijn vaak nog wel mogelijk, maar burgers voelen zich in de regel voor het blok gezet wat leidt tot onbegrip. Hier is dus naar mijn mening nog een wereld te winnen.

Als dan eenmaal het besluit wordt genomen om flexwoningen te realiseren gaat het (uit het oogpunt van kosten) eigenlijk altijd om relatief grote hoeveelheden zeer kleine woningen (onder de 15 m² is geen uitzondering) die in of nabij bestaande woonwijken, agrarische bedrijven of bedrijventerreinen worden gerealiseerd. Vaak leidt dit tot zorgen over bijvoorbeeld parkeren, geluid, het woon- en leefklimaat en overlast voor de omgeving.

Bij het vervolgens juridisch beoordelen van dergelijke besluiten valt op dat er veel misgaat. Bezwaar (of in beroep als er al in bezwaar is gegaan) maken heeft dan ook zeker zin. De gemeente kan veel gebreken herstellen, maar daar gaat veel tijd overheen. Naast dat soms vertraging op zichzelf het doel kan zijn van een appellant, kunnen de gevolgen van vertraging ook uiteindelijk tot afstel leiden.

Daarbij is het herstellen van gebreken voor een gemeente met een zogenaamd herstelbesluit ook geen garantie voor succes. Een recent voorbeeld uit mijn praktijk waarbij het ondanks (meerdere) herstelpogingen vanuit de gemeente toch misgaat betrof het realiseren van 24 flexwoningen in Vlijmen. De rechtbank constateert in haar uitspraak van 24 maart 2026 ECLI: NL:RBOBR:2026:1815  dat er dusdanig veel mis is met de besluiten van de gemeente (o.a. met parkeren, soortenbescherming, wanneer men mag beginnen etc.) dat de rechtbank een streep zet door de besluiten om de flexwoningen te realiseren.

En zelfs voor besluiten die de eindstreep wel halen is het nog geen gelopen race. Ondanks het credo dat flexwoningen snel gerealiseerd kunnen worden, wat in de praktijk nog steeds jaren en jaren duurt nadat het plan is opgevat om ergens in de gemeente flexwoningen te realisaren, moeten ze ook gebouwd en in gebruik worden genomen. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren enorm gestegen waarbij al sprake is van een onrendabele businesscase. Met andere woorden, met enkel de huurinkomsten kunnen de flexwoningen niet worden terugverdiend. Er is feitelijk altijd een (forse) subsidie nodig. Dit maakt dat bijkomende kostenposten ertoe kunnen leiden dat het project financieel niet van de grond komt. Ook de bekende problemen op het net zijn inmiddels zo erg dat woningen niet meer vanzelfsprekend kunnen worden aangesloten.

Flexwoningen die dus ooit bedacht zijn als de snelle oplossing voor het woningtekort, blijken dat in de praktijk niet te zijn. Er zijn locaties waarop het wel lukt, maar dat is eerder uitzondering dan regel.

Wordt u geconfronteerd met berichten/omgevingsvergunning van uw gemeente waarmee men de bouw van een complex voor flexwoningen mogelijk wil maken, of heeft u vragen over flexwoningen, dan kunt u contact opnemen met Daan Elings. Hij is bereikbaar op 013 542 0400 of via d.elings@linssen-advocaten.nl.