In mijn blogpost van 4 juni 2025 schreef ik over een arrest van het hof Amsterdam van 17 december 2024 waarin, kortgezegd, werd geoordeeld dat de vervaltermijn zoals opgenomen in de AVA 2013 als onredelijk bezwarend werd beschouwd voor consumenten. Dit arrest heeft flink wat stof doen opwaaien, nu het hof Amsterdam hiermee een streep leek te hebben gezet door een beding dat in de bouwpraktijk veelvuldig wordt gebruikt wanneer er met consumenten wordt gecontracteerd.  In deze blog ga ik nader in op de actuele stand van zaken aan de hand van drie uitspaken.

In deze zaak hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten waarop de AVA 1992 van toepassing is verklaard. De AVA 1992 kent een vervaltermijn van vijf jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn voor ernstige gebreken en van tien jaar voor verborgen gebreken. In deze zaak stond tussen partijen niet ter discussie dat deze vervaltermijnen al verstreken waren op het moment dat de procedure aanhangig werd gemaakt.

De opdrachtgevers stelden onder verwijzing naar voornoemd arrest van hof Amsterdam dat deze vervaltermijn oneerlijk danwel onredelijk bezwarend was. De arbiter gaat hier echter niet in mee en overweegt dat de vervaltermijn van tien jaar voor ernstige gebreken in dit geval niet oneerlijk dan wel onredelijk bezwarend is. De arbiter geeft aan dat de vervaltermijn voor verborgen gebreken volgend uit de AVA 1992 inderdaad korter is dan de wettelijke termijn, maar nog steeds ruim kan worden genoemd. De arbiter redeneert dat de meeste verborgen gebreken binnen deze termijn aan het licht zullen komen. De arbiter volgt het arrest van het hof Amsterdam dan ook niet en geeft aan dat de vervaltermijn uit artikel 10 lid 2 AVA 1992 in dit geval niet oneerlijk of onredelijk bezwarend is.

In deze zaak hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten waarop de AVA 2013 van toepassing is verklaard. Op 20 september 2023 heeft de oplevering van de woning, naar oordeel van de rechter, reeds plaatsgevonden. De opdrachtgevers vorderen in deze procedure herstel van een aantal gebreken. De aannemer heeft ten aanzien van een gedeelte van de gebreken aangevoerd dat de opdrachtgevers deze tijdens de oplevering hadden moeten ontdekken en dat zij niet aansprakelijk is voor de gebreken die niet tijdens de oplevering door de opdrachtgevers zijn gemeld.

De aannemer verwijst hierbij naar artikel 16.3 lid 1 en lid 2 van de AVA 2013:

“Aansprakelijkheid na oplevering

1. Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk.
2. Het in het eerste lid bepaalde lijdt uitzondering indien sprake is van een gebrek:
3. dat in de onderhoudstermijn aan de dag is getreden en dat redelijkerwijs niet bij de oplevering door de opdrachtgever onderkend had kunnen worden, tenzij de aannemer aannemelijk maakt dat het gebrek met grote mate van waarschijnlijkheid moet worden toegeschreven aan een omstandigheid, die aan de opdrachtgever kan worden toegerekend;
4. dat na afloop van de onderhoudstermijn aan de dag is getreden, dat redelijkerwijs niet bij oplevering door de opdrachtgever onderkend had kunnen worden en waarvan de opdrachtgever aannemelijk maakt dat het gebrek met grote mate van waarschijnlijkheid moet worden toegeschreven aan een omstandigheid, die aan de aannemer kan worden toegerekend.”

Opdrachtgevers stellen vervolgens onder verwijzing naar het arrest van hof Amsterdam dat voornoemde bedingen oneerlijk/onredelijk bezwarend zouden zijn. De rechtbank gaat hier echter niet in mee, om reden dat het arrest van hof Amsterdam ziet op de vervaltermijnen zoals opgenomen in artikel 16.3 lid 3 en lid 4. De bepalingen uit artikel 16.3 lid 1 en 2 komen volgens de rechtbank júíst overeen met de wettelijke bepalingen zoals deze op moment van contracteren golden, waardoor deze niet als onredelijk bezwarend worden gezien. Voor een nadere toelichting ten aanzien van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering verwijs ik naar mijn eerdere blogs.

In deze zaak hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten waarop de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door Woningborg op 1 april 2014 van toepassing zijn verklaard. De VvE vordert herstel van gebreken aan de voordeuren. De aannemer beroept zich op de vervaltermijn van vijf jaar na de onderhoudstermijn zoals opgenomen in artikel 15 lid 6 van de algemene voorwaarden.

De VvE stelt onder verwijzing naar het arrest van hof Amsterdam dat deze vervaltermijn oneerlijk danwel onredelijk bezwarend is. De arbiter oordeelt dat deze vervaltermijn in dit geval niet oneerlijk danwel onredelijk bezwarend is. De VvE had immers ná ontdekking van de gebreken nog voldoende tijd om binnen de vervaltermijn van vijf jaar een rechtsvordering in te stellen.

De arbiter geeft eveneens aan dat een identieke vervaltermijn voor verborgen gebreken (vijf jaar) is opgenomen in diverse standaardvoorwaarden in de bouw, welke veelal in samenwerking met Vereniging eigen Huis, de Consumentenbond en Bouwend Nederland zijn opgesteld. Hieruit volgt volgens de arbiter dat óók de consumentenorganisaties een dergelijk vervalbeding niet op voorhand als onredelijk bezwarend hebben bestempeld.

Concluderend

Uit de bovenstaande uitspraken volgt dat er per geval bekeken dient te worden of en in hoeverre de geldende vervaltermijnen in dat specifieke geval oneerlijk danwel onredelijk bezwarend zijn. Hierbij is een goede en deugdelijke onderbouwing erg belangrijk. Hoe zich dit in verdere rechtspraak zal ontwikkelen is nog even afwachten.

Uiteraard houden wij de ontwikkelingen nauwgezet in de gaten. Mocht u ondertussen een geschil hebben met uw aannemer én zijn de vervaltermijnen reeds verstreken dan kijken wij graag met u mee om te bezien wat er in uw geval mogelijk is.  Neem bijvoorbeeld contact op met onze advocaat Savannah Strauven. Zij is bereikbaar via [email protected] of op 013 542 0400.