Soms worden gebreken in een nieuwbouwhuis pas later zichtbaar. Dat is vervelend, zeker als u een opleveringsexpert had ingeschakeld om verrassingen te voorkomen. De ingeschakelde expert kan zelfs in uw nadeel werken als u de aannemer aansprakelijk wilt stellen. Toch vist u niet altijd achter het net. Lees hier meer over aansprakelijkheid voor verborgen gebreken in een nieuwbouwhuis.

Ook nieuwbouw kan gebreken hebben

Een lekkage, verzakkingen of problemen met de elektriciteit: ook bij het maken van een nieuwbouwwoning gaat wel eens iets mis. Helaas zijn deze fouten van de aannemer of een onderaannemer niet altijd goed te zien. Soms komt u er pas na maanden of jaren achter dat er iets mis is. De schade kan groot zijn. Erg jammer, want u keek waarschijnlijk zo uit naar zorgeloos wonen in uw gloednieuwe huis.

Aannemer is na oplevering niet meer aansprakelijk

Na de oplevering is een nieuwbouwhuis voor risico van de opdrachtgever en is de aannemer (bij overeenkomsten waarop de Wet Kwaliteitsborging niet van toepassing is) ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (7:758 lid 3 BW).

NB: Voor nieuwbouwwoningen die vanaf 1 januari 2025 worden opgeleverd, gelden andere regels gezien de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). 

Expert die ondersteunt bij oplevering moet problemen voorkomen

Het risico met de oplevering gaat dus over van de aannemer op de opdrachtgever, de koper en vaak ook de bewoner van het huis. Om deze reden laten kopers zich vaak bijstaan door een deskundige die meer bouwkundige kennis heeft en eventuele gebreken eerder zal zien.

Ondersteuning expert verzwaart criterium

De ondersteuning van een expert kan een averechts effect hebben wanneer de hij of zij een gebrek niet ziet tijdens de oplevering. Het criterium ‘redelijkerwijs had moeten ontdekken’ ziet namelijk in eerste instantie ook op omstandigheden zoals de deskundigheid van de opdrachtgever en/of van de door hem ingeschakelde deskundige.

NB: (mr. H.P.C.W. Strang, ‘commentaar op art. 7:758 BW’, in: C.J.J.M. Stolker (red.), Groene serie Bijzondere overeenkomsten, Deventer: Wolters Kluwer).

Een aannemer kan dus het standpunt innemen dat het betreffende gebrek voor uw eigen rekening en risico komt, omdat u of de door u ingeschakelde expert het gebrek met de oplevering had moeten ontdekken. Dit voelt vaak onrechtvaardig, vooral wanneer de opdrachtgever deze deskundige onverplicht en uit eigen beweging heeft ingeschakeld.

Gelukkig betekent dit niet dat u zonder meer ‘achter het net vist’ op het moment dat de door u ingeschakelde expert een gebrek heeft gemist bij oplevering. Onderstaande uitspraken zijn hier een mooi voorbeeld van.

Expert mist een gebrek bij oplevering nieuwbouwhuis: 3 zaken

1: Gerechtshof Arnhem 3 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BQ7354, rov. 29 jo. 30:

In deze zaak hebben de opdrachtgevers na oplevering van de werkzaamheden een lekkage in de dakkapel ontdekt. Achteraf blijkt dat de gebreken welke de lekkage veroorzaken al bij de oplevering aanwezig waren. De opdrachtgever en de door opdrachtgever ingeschakelde expert hebben deze onderliggende gebreken niet gezien tijdens de oplevering.

Het hof oordeelt dat de opdrachtgevers de gebreken niet redelijkerwijze bij de oplevering hadden behoeven te ontdekken, omdat is gebleken dat de gebreken óók voor een deskundige niet gemakkelijk te ontdekken waren. Dat de opdrachtgevers zich bij hebben laten staan door een deskundige, maakt dit in deze zaak niet anders.

2: RvA Bouw 30 mei 2006, nr. 27 704, rov. 13.

In deze zaak ontdekten de opdrachtgevers ná oplevering zwarte lekstrepen. Deze werden, zo bleek achteraf, veroorzaakt door een door de aannemer gemaakte bouwfout welke ten tijde van de oplevering al aanwezig was. Deze bouwfout is door de opdrachtgevers én door de door hen ingeschakelde deskundige echter niet ontdekt ten tijde van de oplevering.

Door de aannemer wordt aangevoerd dat de deskundige deze gebreken in ieder geval had moeten ontdekken. De raad oordeelt echter dat de aannemer haar aansprakelijkheid niet kan afwentelen door enkel het aanvoeren dat de deskundige een fout heeft gemaakt in de bijstand bij enkel de oplevering, omdat partijen geen keuring en aanvaarding door de deskundige zijn overeengekomen. Bovendien staat niet vast of de deskundige de opdrachtgevers heeft voorgelicht over de verwachtte vervuiling.

3: RvA Bouw 30 mei 2006, nr. 27 704, rov. 13.

In deze zaak ontdekten de opdrachtgevers ná oplevering van de woning lekkages aan de verschillende daken. Ook hier stelde de aannemer zich op het standpunt dat de opdrachtgevers, of in ieder geval de door hen ingeschakelde expert, de gebreken tijdens de oplevering hadden moeten ontdekken.

De Raad oordeelde in dit geval dat het te ver gaat om de aannemer van aansprakelijkheid voor haar fouten te ontheffen, alleen omdat opdrachtgevers onverplicht een extra inspanning hebben gedaan om zo veel mogelijk fouten van aanneemster bij oplevering boven water te krijgen. Zonder een daarop gerichte bepaling, kan niet worden aangenomen dat de opdrachtgevers deze risicoaansprakelijkheid hebben aanvaard.

Kort samengevat

Deze voorbeelden laten zien dat de RvA en het Hof de opdrachtgever in het gelijk kunnen stellen, ook als er een bouwkundig expert aanwezig was bij de oplevering. Als u zich door een deskundige hebt laten bijstaan tijdens de oplevering, en deze deskundige een kenbaar gebrek over het hoofd heeft gezien, betekent dit niet zonder meer dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor het gebrek.

Zagen u en uw expert bij de oplevering een gebrek over het hoofd?

Of is op uw overeenkomst de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen van toepassing en wilt u weten wat het bovenstaande voor u betekent? Dan helpt een van onze advocaten u graag verder. U kunt ons bellen (013 542 0400) of stel uw vraag via e-mail: linssen@linssen-advocaten.nl.