Op 1 juli 2024 is de Wet Vaste Huurcontracten in werking getreden. De invoering van deze wet betekende tevens het einde van de Wet Doorstroming Huurmarkt welke gold sinds 1 juli 2016. Hoewel er al veel over deze wetgeving is geschreven, merken wij dat in de praktijk nog veel onduidelijkheid bestaat over de toepassing van deze wet.

Tot 30 juni 2024 was het voor verhuurders mogelijk om onder het oude regime een huurovereenkomst te sluiten voor de duur van bepaalde tijd.  Aangezien onder het oude regime een huurovereenkomst kon worden gesloten voor de duur van twee jaar, betekent dit dat de laatste huurovereenkomsten welke zijn gesloten onder het regime van de Wet Doorstroming Huurmarkt eindigen op 30 juni 2026. Na deze periode gelden in beginsel alle huurovereenkomsten ter zake woonruimte voor onbepaalde tijd. Om die reden zullen wij de Wet Vaste Huurcontracten nogmaals kort toelichten en wijzen op de gevolgen van een niet juist toepassing van deze wetgeving.

Met de invoering van Wet Vaste Huurcontracten gelden in beginsel alle huurovereenkomsten voor woonruimte voor de duur van onbepaalde tijd. Een uitzondering hierop zijn onder meer de “doelgroepcontracten”. Welke doelgroepen vallen onder de uitzondering volgt uit artikel 1 van Besluit Specifieke Groepen Tijdelijke Huurovereenkomst. Dit artikel biedt de volgende doelgroepen de mogelijkheid om een huurovereenkomst te sluiten voor de duur van bepaalde tijd (maximaal twee jaar):

• Studenten die tijdelijk huren voor studie;
• Tijdelijke (ver)huur in verband met renovatie of werkzaamheden (art. 7:220 lid 2 BW)
• Personen die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie verkeren;
• Tweede kans huurders (huurders waarvan een eerdere huurovereenkomst is beëindigd in verband met overlast);
• Weeskinderen tussen de 16 en 27 jaar;
• Ouders die scheiden en tijdelijk op zoek zijn naar een woning om dicht bij hun kind te kunnen verblijven;
• Personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling Texel of Vlieland woonruimte behoeven;
• Vergunninghouders als bedoeld in art. 1 van de Huisvestingswet 2014 die voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangvoorziening verbleven;

Naast de doelgroepcontracten bieden de volgende uitzonderingen een verhuurder de mogelijkheid om een huurovereenkomst te sluiten voor bepaalde tijd:

• Leegstandswet: Indien een woning onnodig leeg komt te staan dan kan op grond van de Leegstandswet een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden gesloten. Controleer dit echter wel bij gemeente;
• Diplomatenclausule (indien een eigenaar/verhuurder tijdelijk de woning verlaat in verband met reizen/werken in het buitenland);
• Hospitaverhuur;
• Shortstay (vakantiewoningen, Airbnb);

Het belang van het juist toepassen van de Wet Vaste Huurcontracten volgt inmiddels ook uit de rechtspraak. Zo volgt uit de uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 9 mei 2025 dat het niet juist hanteren van de Wet Vaste Huurcontracten er toe kan leiden dat een huurovereenkomst die voor korte termijn is gesloten, juridisch geldt voor de duur van onbepaalde tijd.

In deze kwestie heeft een verhuurder een huurovereenkomst gesloten welke is aangegaan voor de periode 2 augustus 2024 tot en met 31 december 2024. De verhuurder heeft op 9 oktober 2024 een brief gestuurd met daarin de mededeling dat de huurovereenkomst eindigt op 31 december 2024 en dat de woning moet worden opgeleverd tegen deze datum.

De huurder weigert medewerking te verlenen aan de oplevering van het gehuurde. In kort geding vordert de verhuurder ontruiming van het gehuurde.

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland oordeelt als volgt: [1]

“Op 1 juli 2024 is de zogenoemde Wet vaste huurcontracten (volledig: ‘wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek in verband met het afschaffen van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten’) in werking getreden. Daarmee is artikel 7:271 BW gewijzigd. Uitgangspunt van het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW is dat een huurovereenkomst die ná 1 juli 2024 is gesloten voor een bepaalde tijd, niet tussentijds kan worden opgezegd door partijen en dat huurder aan het einde van die bepaalde tijd huurbescherming heeft. Het einde van de bepaalde tijd doet de huurovereenkomst niet eindigen en verhuurder kan de huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 BW alleen opzeggen op één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden.”

Pas ter zitting heeft de verhuurder aangegeven dat sprake was van een doelgroepcontract (personen die in een sociale noodsituatie verkeren). De voorzieningenrechter overweegt echter dat in kort geding niet aannemelijk is geworden dat sprake was van een sociale noodsituatie met een aantoonbare urgente huisvestingsbehoefte. Aangezien dit ook niet volgt uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, oordeelt de voorzieningenrechter dat de huurovereenkomst niet door tijdsverloop én na aanzegging door de verhuurder is geëindigd. De huurovereenkomst tussen partijen loopt aldus nog door. De vordering van de verhuurder wordt afgewezen.

Indien een verhuurder de huurovereenkomst wenst te beëindigen, zal deze de huurovereenkomst moeten opzeggen op grond van een van de wettelijke opzeggingsgronden:

• Slecht huurderschap;
• Diplomatenclausule;
• Dringend eigen gebruik;
• Het afwijzen van een redelijk aanbod van een huurovereenkomst (niet inhoudende een aanpassing van de huurprijs);
• Wijziging van het bestemmingsplan;
• Hospitaverhuur;

De praktijk leert echter dat voornoemde opzeggingsgronden kritisch worden getoetst en goed moeten worden onderbouwd.

[1] Rb. Gelderland, 9 mei 2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:3807.

Uit de uitspraak van de rechtbank Gelderland volgt dat de rechters kritisch kijken naar de aard en de inhoud van een huurovereenkomst. Bent u derhalve voornemens om een zelfstandige woonruimte te verhuren, laat u op voorhand goed informeren naar de mogelijkheden en de onmogelijkheden. Want voor u het weet zit u aan een huurovereenkomst vast voor de duur van onbepaalde tijd. Neem contact op met onze advocaat Joep van Dooren. Hij is bereikbaar via [email protected] of op 013 542 0400.